Gewährleistung im Immobilienkauf

Rechtslage und Praxis in Österreich

PRAXISTIPPS:

1. Sorgfältige Besichtigung und Prüfung
Die Immobilie vor Vertragsabschluss gründlich prüfen, bei Unsicherheiten kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

2. Dokumentation von Mängeln
Alle bekannten Mängel, offensichtliche wie nicht offensichtliche, sollten schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden.

3. Vertragliche Klauseln prüfen
Gewährleistungsausschlüsse im Vertrag rechtlich überprüfen lassen.

4. Rechtzeitige Mängelrüge
Stellt der Käufer einen Mangel fest, muss er diesen unverzüglich rügen, um seine Ansprüche zu sichern.

Der Immobilienkauf stellt einen der größten Vermögenswerte im Leben vieler Menschen dar. Dabei spielt die Gewährleistung eine wesentliche Rolle, um Käufer vor versteckten Mängeln zu schützen. Im österreichischen Recht ist die Gewährleistung für Kaufverträge im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt (§§ 922–933 ABGB).

Was bedeutet Gewährleistung?
Die Gewährleistung sichert dem Käufer zu, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe frei von Mängeln ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die Immobilie nicht den vertraglich vereinbarten Eigenschaften entspricht oder für die gewöhnliche Nutzung ungeeignet ist. Beispiele sind Feuchtigkeitsschäden, Risse in tragenden Wänden oder defekte Heizsysteme.

Dauer der Gewährleistung
Bei Immobilien beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre ab Übergabe (§ 933 ABGB). Innerhalb dieser Frist muss der Käufer Mängel geltend machen. Entscheidend ist, dass der Mangel bereits bei der Übergabe bestanden hat. Mängel, die erst später entstehen, fallen nicht unter die Gewährleistung, sondern gegebenenfalls unter andere Ansprüche wie Schadenersatz.

Was passiert, wenn die Gewährleistung in Anspruch genommen wird?
Wird ein Mangel festgestellt, hat der Käufer zunächst Anspruch auf Verbesserung (Reparatur) oder Austausch (bei Ersatzteilen wie Geräten). Ist dies nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden, kann der Käufer Preisminderung verlangen oder – bei erheblichen Mängeln – vom Vertrag zurücktreten. In der Praxis ist der Rücktritt bei Immobilien jedoch selten, da dieser meist mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen verbunden ist. Wichtig ist, dass der Käufer den Mangel unverzüglich anzeigt (§ 932 ABGB). Wird dies versäumt, können Ansprüche verloren gehen.

Einschränkungen und Ausschlüsse der Gewährleistung
Die Gewährleistung kann grundsätzlich vertraglich ausgeschlossen werden, insbesondere bei Immobilienkäufen zwischen Privatpersonen. Hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Typischerweise wird dies durch Klauseln wie „gekauft wie gesehen“ oder pauschale Gewährleistungsausschlüsse umgesetzt.

Allerdings gibt es Grenzen:

  • Ein arglistig verschwiegener Mangel bleibt auch bei einem Gewährleistungsausschluss ersatzpflichtig (§ 928 ABGB). Der Verkäufer haftet für Schäden, wenn er bewusst Mängel verschweigt, die er dem Käufer offenlegen müsste.
  • Bei Immobilienverkäufen mit Verbrauchern (z. B. von einem Unternehmer an eine Privatperson) ist ein Ausschluss oder eine Einschränkung der Gewährleistung unzulässig (§ 9 KSchG).

Fazit
Die Gewährleistung im Immobilienkauf bietet in Österreich einen grundlegenden Schutz vor versteckten Mängeln. Eine gründliche Prüfung und Dokumentation der Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrags ist der beste Schutz vor späteren Streitigkeiten.