Immobilien ABC

Hier finden Sie Erläuterungen zu den wichtigsten Begriffen rund um das Thema Immobilie.

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A metà Geschäfte
Unter A metà – Geschäften versteht man eine Abmachung, nach der Gewinn und Verlust eines Geschäftes zwischen zwei Partnern je zur Hälfte geteilt werden. Derartige Ameta-Geschäfte sind vor allem zwischen Immobilienmaklern üblich.

A-Blatt – Grundbuch
Das A-Blatt ist Bestandteil des Grundbuches. Es wird auch Gutbestandsblatt genannt und in das A1- und das A2-Blatt unterteilt.

Das Gutsbestandsblatt hat anzugeben:
1. die Bestandteile des Grundbuchskörpers;
2. die mit dem Eigentumsrecht verbundenen dinglichen Rechte und radizierten Gewerbe;
3. alle Änderungen, die den Gutsbestand betreffen, sowie die Einleitung eines Verfahrens, durch das Änderungen im Gutsbestand eintreten können.

Die ohne Rücksicht auf die bücherliche Eintragung gegen jeden Eigentümer wirksamen Beschränkungen, Lasten und Verbindlichkeiten, die auf öffentlich-rechtlichen Vorschriften beruhen, sind im Gutsbestandsblatt ersichtlich zu machen, sofern ihre Eintragung im Grundbuch ausdrücklich vorgeschrieben ist.

Ablöse
Unter Ablöse bzw Ablösesumme versteht man einen Geldbetrag, der als Ausgleichszahlung für etwas geleistet wird, wobei das gebräuchlichere Wort Kaufsumme bzw. Kauf aber nicht passt oder vermieden wird. Ein weiterer vergleichbarer Begriff ist Abstandszahlung.

Ablösesummen können Gegenstand von Missbrauch oder rechtlich nicht einwandfreien Transaktionen sein. So unterscheidet man im Mietrecht auch zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen.

Als Investitionsablösesumme wird eine vom Vormieter oder Eigentümer verlangte Abstandszahlung für zu übernehmende Einrichtungsgegenstände bezeichnet. Sie ist in § 10 Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Danach kann der Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten zwanzig Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, oder der solche Aufwendungen dem Vormieter oder dem Vermieter abgegolten hat, bei der Beendigung des Mietverhältnisses vermindert um eine jährliche Abschreibung verlangen.

Verbotene Ablöse und ungültig sind Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, dass der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem Anderen etwas zu leisten hat.

Seltener wird dieser Begriff beim Kauf einer Immobilie verwendet. Die Ablösung von Einrichtungsgegenständen ist ein von den Finanzbehörden kritisch beäugtes Thema, weil dadurch oft versucht wird, weniger Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Abnahme
Der Begriff Abnahme bezeichnet allgemein, dass bestimmte Leistungen als erfüllungstauglich bestätigt werden. Die Bauabnahme ist die Entgegennahme durch den Auftraggeber (Bauherr) des vom Auftragnehmer (Bauunternehmer) im wesentlichen fertiggestellten (Bau-)Werkes (zB Einfamilienhaus) und dessen Billigung als vertragsgerechte Leistung. Die Abnahme erfolgt praktisch meist mit Hilfe eines Abnahmeprotokolles, in das dann oftmals auch Mängel eingetragen werden, sodass die Abnahme unter Vorbehalt dieser Mängel erfolgt.

Abrechnung
Die wohnrechtlichen Gesetze Mietrechtsgesetz (MRG), Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) sehen zahlreiche Abrechnungspflichten gegenüber dem Bestandnehmer, Eigentümer bzw Nutzungsberechtigten vor.

Nach § 16 Heizkostengesetz (HeizKG) sind die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Verbrauchsanteile für einen Zeitraum von zwölf Monaten zu ermitteln (Abrechnungsperiode). Ein Abweichen von diesem Zeitraum ist nur aus sachlich gerechtfertigten Gründen, wie etwa bei baulichen Veränderungen, Änderungen der Wärmeversorgungsanlage oder der Verbrauchsermittlung, zulässig. Beginn und Ende der Abrechnungsperiode hat der Wärmeabgeber festzulegen.

Im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ist das Kalenderjahr Abrechnungsperiode. Nur im Fall verbrauchsabhängiger Aufwendungen ist es seitens des Vermieters respektive der Bau Nach § 16 Heizkostengesetz (HeizKG) sind die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Verbrauchsanteile sind für einen Zeitraum von zwölf Monaten zu ermitteln (Abrechnungsperiode). Ein Abweichen von diesem Zeitraum ist nur aus sachlich gerechtfertigten Gründen, wie etwa bei baulichen Veränderungen, Änderungen der Wärmeversorgungsanlage oder der Verbrauchsermittlung, zulässig. Beginn und Ende der Abrechnungsperiode hat der Wärmeabgeber festzulegen.

Abschlussvollmacht
Mit einer Abschlussvollmacht schließt eine Person für eine andere Person in deren Namen einen Vertrag ab (zB Grundstückskaufvertrag, Wohnungskaufvertrag). Gesetzlich begründet ist die Abschlussvollmacht insbesondere bei der Prokura und bei der Handlungsvollmacht.

Abschläge – Zuschläge – Immobilienbewertung
Immobilien werden nach unterschiedlichen Verfahren wie zB dem Ertragswertverfahren oder dem Verkehrswertverfahren bewertet. Bei der Immobilienbewertung spielen Zuschläge und Abschläge eine besondere Rolle. Dies bedeutet, dass bestimmte Umstände als werterhöhend oder wertmindernd gelten. Dise Umstände spielen übrigens auch bei der Bemessung des angemessenen Mietzinses ein Rolle.

Zuschläge werden zB angesetzt für gute Lage (Lagezuschlag), gute Anbindung an Infrastruktur und Verkehrsmittel, Grünruhelage, besonders hohen Gebäudewert. Abschläge gibt es zB für schlechte Lage (Lageabschlag), schlechte Anbindung, Gebäude mit schlechter Bausubstanz oder Wohnung im fünften Stock ohne Lift.

Abschreibung
Die Wertminderung von Vermögensgegenständen wird in der Buchhaltung Abschreibung genannt.
Grund und Boden unterliegen nicht der planmäßigen Abschreibung, Gebäude hingegen schon.

Bei der kalkulatorischen Abschreibung, auch Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA genannt werden die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten von Anlagegütern auf eine bestimmte Nutzungsdauer verteilt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Nutzungsdauer in den meisten Fällen nicht frei wählbar, sondern gesetzlich vorgegeben ist

Absetzung für Abnutzung
Unter Absetzung für Abnutzung (AfA, Abschreibung) versteht man, die Verteilung der Anschaffungskosten bzw der oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes auf dessen Nutzungsdauer

Abtretung – Mietrecht
Unter dem Begriff Abtretung versteht man die „Übergabe“ der Mietrechte (des Mietvertrages) einer Wohnung vom bisherigen Mieter auf einen neuen Mieter.

Nach § 12 des Mietrechtsgesetzes (MRG) darf der Hauptmieter einer Wohnung, der die Wohnung verläßt, seine Hauptmietrechte an der Wohnung seinem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister abtreten, falls der Ehegatte oder die Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder mindestens die letzten zwei Jahre, die Geschwister mindestens die letzten fünf Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. Dem mehrjährigen Aufenthalt in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn der Angehörige die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat, beim Ehegatten auch, wenn er seit der Verehelichung, und bei Kindern auch, wenn sie seit ihrer Geburt in der Wohnung gewohnt haben, mag auch ihr Aufenthalt in der Wohnung noch nicht die vorgeschriebene Zeit gedauert haben.

Sowohl der bisherige Hauptmieter als auch der Angehörige (die Angehörigen) sind verpflichtet, die Abtretung der Hauptmietrechte dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen des durch die Abtretung herbeigeführten Eintritts des (der) Angehörigen in das Hauptmietverhältnis ab dem der Abtretung folgenden Zinstermin geltend machen

Alkoven
Unter dem Begriff Alkoven versteht man eine Bettnische. Ein Synonym ist Wandbett. Dabei ist zu berücksichtigen, dass verschiedene Formen von Bettnischen unterschieden werden können. Heute versteht man darunter eine größere Nische innerhalb einer Wohnung im Ausmaß ab 2 x 2 Metern. Etwas größer als ein Alkoven ist das Kabinett.

All Risk Yield
Der All Risk Yield gibt die Verzinsung eines Immobilienwertes unter Berücksichtung aller Risiken (Mietausfall, Veränderung des Marktumfeldes) wieder. Der Zinssatz kommt aus dem angelsächsischen Sprachraum.

Alleinvermittlungsauftrag
Mit einem Alleinvermittlungsauftrag (Exklusivauftrag) beauftragt der Kunde den Immobilienmakler von für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung einer Immobilie (Kauf oder Verkauf). Eine Besonderheit des Alleinvermittlungsauftrages ist, dass der alleinbeauftragte Makler für den Fall, dass seine Bemühungen nicht zum Erfolg führen, da sein Kunde den Alleinvermittlungsauftrag widerruft oder das Geschäft alleine oder mit einem anderen Makler Immobilienmaklers abschließt, eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung (‚Konventionalstrafe“) vereinbaren darf.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) nur für drei Monate (Vermittlung von Bestandverträgen von Wohnungen) oder sechs Monate (Vermittlung des Verkaufs von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind)

Allgemeine Geschäftsbedingungen – AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen (kurz AGB) sind alle für große Anzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender der AGB) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Dabei ist es irrelevant, ob die Bestimmung einen eigenen Bestandteil des Vertrags ( „das Kleingedruckte“) bilden oder in den Vertrag selbst aufgenommen werden. Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) schreibt eine Inhaltskontrolle und eine Geltungskontrolle von AGB vor. Einschränkungen der AGB finden sich im Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Allgemeine Teile der Liegenschaft
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

Jeder Wohnungseigentümer hat das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und der Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden

Altbau – Altbauwohnung
Nach der Definition des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist eine Altbauwohnung eine Wohnung, die in einem Altbau liegt. Ein Altbau ist ein Gebäude, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist. Ein Altbau liegt zudem vor, wenn der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Umbau, Aufbau, Einbau oder Zubau neu geschaffen worden ist.

In Wien werden Altbauwohnungen vor allem durch einen gediegenen alten Parkettboden, eine Raumhöhe um 3,60 Meter und Doppelflügeltüren gekennzeichnet.

Anbot
Ein Anbot (= Angebot, Verbindliches Offert) ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung zum Abschluß eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes. Das Anbot kann schriftlich oder mündlich abgegeben werden. Wenn das Anbot vom Angebotsempfänger (=Anerklärter) angenommen wird, entsteht ein Vertrag. Weicht die Annahmeerklärung, vom Inhalt des Anbotes abweicht stellt dies ein neues Anbot dar.

Schriftliche Angebote entfalten eine Bindungswirkung, die mit Hilfe einer dreiteiligen Frist berechnet werden kann: Zeit des Weg des Anbotes zum Anerklärten (Postweg), angemessene Überlegungsfrist, Weg der Erklärung zurück (Postweg). Innerhalb dieser Frist ist der Anbietende an sein Angebot gebunden. Aus Gründen der Vorsicht, sollte schon das Anbot unter Anleitung eines Rechtsanwaltes abgegeben werden.

Angeld
Angeld wird beim Abschluss eines Vertrages von einer Partei der anderen als Zeichen des Abschlusses oder zur Sicherstellung der Erfüllung gegeben.

Bei schuldhafter Nichterfüllung des Vertrages durch den Geber des Angeldes darf der Empfänger das Angeld behalten. Erfüllt der Empfänger schuldhaft nicht, muß er den den doppelten Betrag des Angeldes zurückerstatten. Der Verfall des Angeldes ist vom Schaden unabhängig, doch kann der Geschädigte den Ersatz des über das Angeld hinausgehenden Schadens verlangen.

Faktisch dient das Angeld zur Bestärkung des Vertragsverhältnisses, da der Schuldner durch die Möglichkeit seines Verfalles unter Druck gesetzt werden kann.

Angemessener Mietzins
Unter dem Angemessenen Mietzins versteht man einen für die Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ’nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag‘. Der ‚angemessene Hauptmietzins‘ ist ¬ im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ¬ die für den Vermieter günstigste Form der Mietzinsbeschränkung.

Eine endgültige Beurteilung der Angemessenheit kann nur in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle respektive nachfolgend vor Gericht erfolgen. Der Sachverständigen gehen bei der Bemessung des Mietzinses von durchschnittlichen, ortsüblichen Preisen aus und nehmen auf den sogenannten ‚Mietenspiegel‘ Bedacht (=eine von der Bundesinnung der Immobilientreuhänder und Vermögenstreuhänder regelmäßig herausgegebene Übersicht über die in bestimmten Gegenden und je nach Ausstattung der Wohnung erzielten Mieten).

Zu berücksichtigen ist, dass die Möglichkeit, einen angemessenen Mietzins zu verlangen nur ein wenigen Fällen besteht:

+ Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.

+ Wohnungen, die erst aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung (zB durch Um- oder Zubau oder Dachbodenausbau) neu geschaffen wurden.

+ Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude: nur sofern aus Gründen des Denkmalschutzes ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes besteht und der Vermieter nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat

+ ‚Luxuswohnungen‘: gutausgestattete Wohnungen (Ausstattungskategorie A oder B) mit einer Größe von mehr als 130 m².

+ Nachträgliche Mietzinsvereinbarung: wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und seit der Übergabe der Wohnung mindestens ein Jahr vergangen ist, können Mieter und Vermieter ¬ nur schriftlich ¬ einen angemessenen Hauptmietzins (zB statt eines niedrigeren Richtwertmietzinses) vereinbaren; der Mieter muss also ¬ aus welchen Gründen auch immer ¬ damit einverstanden sein!

Ankermieter – Magnetmieter
Ein Ankermieter (auch Magnetmieter genannt) ist ein Hauptnutzer, bzw Großnutzer innerhalb einer gewerblich genutzten Immobilie. Der Begriff wird meist im Zusammenhang mit Einzelhandelsimmobilien oder Einkausfzentren verwendet. Bei diesen Objekten ist der Ankermieter der Frequenzbringer für das gesamte Objekt ist. Er hat eine sehr hohe Anziehungskraft auf Kunden. Dabei spielt die Positionierung innerhalb des Immobilienobjekts eine wichtige Rolle, da die anderen, kleineren Geschäfte von der Anziehungskraft des Ankermieters profitieren.

Wirtschaftlich gesehen ist der Ankermieter der Frequenzbringer. Darin liegt aber auch die Schwäche des Systems. Der Auszug des Ankermieters kann rasch dazu führen, dass die anderen Mieter wegen zu geringer Kundenfrequenz ebenfalls wegziehen und das Objekt nachfolgend mehr und mehr uninteressant wird

Anlageobjekt – Anlageimmobilien
Immobilien dienen im weitesten Sinn schon immer als Anlageobjekte. Immobilien die genau aus jenem Grund angekauft werden, bezeichnet man als Anlageimmobilien. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass der Eigentümer der Immobilie in der Regel nicht in ihnen wohnt. Sie sind also nicht zur Nutzung durch den Eigentümer, sondern nur als Geldanlage bestimmt. Der Eigentümer verdient auf zweierlei Arten an der Immobilie. Zum einen erhält er vom Mieter bzw Pächter Miete bzw Pacht und zum anderen verdient er, wenn er die Immobilie besser verkauft, als er sie eingekauft hat.

Klassische Anlageimmobilien sind Zinshäuser, Büroimmobilien, Gewerbeimmobilien, aber auch die Eigentumswohnung. Wie bei anderen Anlageformen auch spielt die Rendite bei Anlageimmobilien eine große Rolle. Bei guten Objekten sollte eine Rendite von 7% pro Jahr erzielbar sein

Anmerkung der Rangordnung
Die Anmerkung der Rangordnung ist eine Anmerkung einer beabsichtigten Veräußerung bzw Verpfändung im Grundbuch. Sie bewirkt, dass im Rang der Anmerkung nur diejenige Person eingetragen werden kann, die die Rangordnung vorweisen kann (= „Sperre des Grundbuchs“). Die Anmerkung der Rangordnung ist somit ein Sicherungsmittel beim Immobilienkauf. Nach einem Jahr verliert die Anmerkung der Rangordnung ihre Gültigkeit und kann nicht mehr verlängert werden. Die Anmerkung der Rangordnung kann vom Eigentümer des Grundstückes beim Grundbuchgericht beantragt werden. Von dem Gerichtsbeschluß, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluß).

Annuität
Die Annuität ist die regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) eines Darlehens (Kredit). Die Annuität besteht aus der Kapitalquote und der Zinsquote. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem beim Kredit aufgenommenen Betrag, der Laufzeit und den Zinsen.

ARGE
Die Abkürzung ARGE steht für Arbeitsgemeinschaft. Zur Durchführung von Bauvorhaben schließen sich Unternehmen oft zu einer Arbeitsgemeinschaft zusammen. Im Rechtssinne ist dies eine Gesellschaft nach bürgerlichem Recht. Durch Bildung der ARGE werden Synergieeffekte geschaffen und Risiken gesenkt. Da der Bauherr bei einer ARGE nur einen Ansprechpartner (die ARGE) hat, liegt darin auch für ihn ein Vorteil (schnellere Abwicklung, keine Missverständnisse bei der Kommunikation).

Aufsandungserklärung
Die Aufsandungserklärung ist die Zustimmung des Eigentümers, dass er mit einer Eintragung – zB: Einverleibung oder Verbücherung – im Grundbuch einverstanden ist. Ohne die Aufsandungserklärung ist eine Eintragung des Eigentums im Grundbuch nicht möglich.

Aufschließungskosten
Aufschließungskosten sind die Abgaben die der Eigentümer für die Errichtung der Versorgungsanlagen und der Entsorgungsanlagen seiner Liegenschaft zu leisten hat. Das sind Kosten für Kanal, Wasserleitung, Gas oder Strom.

Außenfinanzierung
Unter Außenfinanzierung wird im Sinne der Allgemeinen Betriebswirtschaft eine Finanzierung bezeichnet, soweit dabei Kapital von Außen zugeführt wird und nicht im Rahmen der eigenen Geschäftstätigkeit erwirtschaftet wird. Varianten der Außenfinanzierung stellen, die Finanzierung durch Eigenkapital (Einlagen bzw. Beteiligungsfinanzierung) oder die Finanzierung durch Kredite (Fremdfinanzierung) dar.

Änderungsrecht Wohnungseigentümer
Der Wohnungseigentümer ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt.

Die Änderung darf jedoch weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss die Änderung entweder verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Einbeziehung oder der Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts, die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen kann aus diesem Grund jedenfalls nicht untersagt werden; das Gleiche gilt für das Anbringen der nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

OVI
Sprengnetter